法院发布房地产纠纷典型案例

  为进一步落实“谁执法谁普法”普法责任制,促进房地产企业规范经营、诚信履约,提示房地产交易个人增强风险防范意识,依法理性维护自身合法权益,即墨法院全面梳理2021年审理的涉房地产纠纷案件,选取6个典型案例进行发布,发挥典型案例示范引领作用,促进房地产市场平稳健康发展。

  案例一

  借名买房需谨慎

  ——徐某诉甲开发商案

  基本案情

  2015年7月,崔某与开发商甲签订《青岛市商品房预售合同》,与银行签订《个人购房借款/担保合同》办理了按揭贷款,涉案房屋预告登记在崔某名下。但徐某在2015年7月之前向甲开放商转账支付了购房定金,涉案房屋的买卖合同、预告登记证明、个人借款凭证、房款收据、契税、物业费收据等材料原件均由徐某持有。徐某每月按照贷款数额向崔某的贷款账户转账,涉案房屋也由徐某存放货物使用。徐某与崔某的通话录音中,崔某对徐某借其名买房的事实表示认可。后因徐某与崔某产生矛盾,徐某遂起诉至法院,要求甲开发商直接将产权证办理到徐某名下、要求银行将贷款手续变更到徐某名下。

  案件评析

  法院认为,涉案房屋的首期房款、按揭款以及其他契税等相关款项实际上由徐某支付。通过购买房屋的最初意思表示、首期房款的支付、银行贷款的偿还、购房票据等房屋相关手续凭证的持有、房屋的占有使用、双方的往来等情况,可以认定双方之间借名买房事实存在,徐某是涉案房屋的实际购买人,但涉案房屋登记在崔某名下,徐某只是对房屋享有债权而不是物权,故徐某要求甲开发商直接将产权证办理到其名下的诉讼请求,法院不予支持。涉案房屋尚有银行按揭贷款未偿清,银行贷款的审批与贷款人的个人征信等条件相关,故徐某要求银行将按揭贷款手续变更到徐某名下的诉讼请求,法院不予支持。

  法官说法

  借名买房,是真实买房人因各种原因不能以自己或不愿以自己的名义购房,而借用他人名义购房的行为。不论借谁的名义购买房屋,都建议先行了解借名的事由是否违反法律规定,不违反法律规定的前提下,也应委托专业人士起草借名买房协议,并保存全流程的证据原件,即便如此,房屋也存在不能过户到自己名下的风险,因为借名买房人对房屋享有的是债权而不是直接的物权,所以借名买房存在极大的交易风险,应当慎之又慎。需要特别提醒的是,借名人和出借人不能为规避国家限购政策进行借名买房交易,否则会因违背公序良俗而无效。

  案例二

  限购期内购买经济适用房不能对抗法院执行

  ——王某执行异议案

  基本案情

  2013年1月,张某购得农村经济适用房一套,2015年,张某的朋友万某向江某借款35万元,张某作为担保人为万某的借款提供担保。借款到期后,因万某未还款,江某于2017年向法院提起诉讼,经法院审理判决万某偿还借款,张某承担连带责任。江某向法院申请强制执行,由于万某无财产可供执行,法院于2018年2月7日查封张某的经济适用房,并2018年9月21日作出执行裁定书,裁定对房屋进行拍卖还债。另查明,张某在2016年1月与王某签订房屋买卖合同,约定以30万元的价格将张某的经济适用房卖给王某,王某付清房款,于2016年1月27日接房入住。现因该房屋被法院查封拍卖,王某遂向法院提起案外人执行异议之诉,称房屋归其本人所有,不属于张某的财产,要求解除查封,停止拍卖。

  案件评析

  法院经审理认为,因经济适用房自产权登记之日起5年内不能上市交易,王某明知却仍然购买,故认定王某对于案涉房屋未办理过户登记存在过错,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八要规定的能够排除执行的情形,遂驳回王某的诉讼请求。

  法官说法

  经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城镇低收入、住房困难的家庭供应,具有保障性质的政策性住房。购买该房的家庭必须符合法地政府的相关政策要求。若允许经济适应房在五年内转让将损害其他轮后中低收入家庭购房者的住房利益,因此,法院可能会认定合同无效或虽然认定合同有效但不能对抗法院的强制执行。在限购期内购买经济适应房存在很大的风险,在此提醒广大消费者在购买房屋时务必擦亮眼睛,要对房屋的性质及相关政策作详细的了解,避免钱财两空。

  案例三

  以房抵债,债权人所获得的该房权益不能对抗法院执行

  ——王某某执行异议之诉案

  基本案情

  法院审理阎某某与李某某民间借贷纠纷一案,判决书已发生法律效力,但李某某一直未履行义务。阎某某遂向法院申请执行,法院查封李某某所有的一处房屋并发布公告,计划对涉案房屋进行拍卖。王某某遂向法院提出异议,称该房屋归其本人所有,请求中止对该房屋的执行,法院经审理后驳回王某某的异议请求。王某某遂向法院提起诉讼,主张因其替李某某还债,李某某遂将该房屋转让给自己,协议约定允许李某某之子在服兵役期间无偿使用该房屋,使用期限16年,在该房屋被查封前已经自己与李某某签订《房屋转让协议》,因此,王某某认为其享有可以排除执行的权利,要求法院对涉案房屋停止执行。涉案房屋现仍由李某某之子占有使用。法院经审理认为,王某某的主张不符合相关法律规定,其诉求排除对涉案房屋执行的理由不能成立。

  案件评析

  本案王某某与李某某签订的《房屋转让协议》约定李某某无偿使用涉案房屋16年,未约定房屋的转让价款,且房屋并未登记过户到王某某名下。该房屋转让协议并非通常的买受人支付对价、出卖人将房屋交付买受人的房屋买卖关系,双方的房屋买卖法律关系是建立在以房屋抵付王某某代李某某偿还的借款的基础之上,实质是以房抵债行为,该行为取得物权的目的是为了消灭债权,并非是为了取得物权,双方并非普通的以取得物权为目的的房屋买卖合同关系。因此王某某的主张不能获得法院支持。

  法官说法

  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。” 根据上述规定,案外人主张涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利,其应举证证实符合上述条件。

  执行异议之诉立法的目的是为对执行标的享有正当权益的案外人以排除执行、维护自身权益的救济途径,但在实践中,案外人与被执行人恶意串通企图拖延执行、妨碍执行的情况屡见不鲜,因此,在执行异议案件的处理过程中,法院会严格审查案外人是否享有排除执行的民事权益。当房屋等不动产作为执行标的时,法院会严格审查是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件,以期执行异议之诉既不损害享有合法权益的案外人的利益,也不给被执行人妨碍执行的机会。

  案例四

  发包人在未付款工程款范围内对实际施工人承担责任的分析认定

  ——某装饰公司诉某酒店管理公司案

  基本案情

  2013年,某装饰公司(乙方)与某酒店管理公司(甲方)签订《装饰合同》,双方约定:由某装饰公司为某酒店管理公司进行装修。2014年,某装饰公司又将酒店装修转包给宋某,宋某装修完成后,某装饰公司未支付装修款,宋某索款无果遂将某装修公司及某酒店管理公司诉至法院,要求该装饰公司和酒店管理公司承担连带支付工程款的责任。

  案件评析

  根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定:“承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。”第二十六条规定:“实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的,人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的,人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。”某酒店管理公司作为发包人,应当在欠付工程款范围内对宋某某主张的工程款承担责任。本案中宋某某未能举证证明某酒店管理公司是否欠付某装饰公司工程款及欠付工程款数额,在此情况下,本案中原告要求某酒店管理公司承担责任的条件尚不具备,故法院该对该诉求未予支持。

  法官说法

  关于实际施工人主张发包人在欠付工程款范围内承担付款责任,是审判实践中的难题。合同纠纷的案件通常不会突破合同的相对性要求合同主体以外的当事人承担责任,但建设工程施工合同纠纷因为其特殊性及为了保护弱势群体的利益作了突破,即实际施工人可以突破合同的相对性直接向发包人主张权利,但适用的条件较为严谨,只有在原告具有法律规定的符合“实际施工人”身份的前提下,且能够证明发包人欠付工程款,法院才有可能判决发包人承担付款责任,否则,实际施工人只能向合同的相对方主张权利。

  案例五

  建设工程价款优先受偿权应在法定期限内主张

  ——某建设公司诉某开发公司案

  基本案情

  某建设公司承包某开发公司建设工程项目,经依法认定双方签订的《建设工程施工合同》无效,但项目已于2013年11月实际交付。因某开发公司未按约履行支付工程款的义务,某建设公司遂提起诉讼,青岛中院于2021年1月作出终审判决,判令某开发公司向某建设公司支付工程款项。某建设公司遂向法院提起诉讼,要求确认在某建设公司欠付工程款范围内对其承建项目的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。经审理,即墨法院认为根据法律规定承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自发包人应当给付建设工程价款之日起算,最长不得超过十八个月。因本案双方签订的《建设工程施工合同》无效,故双方关于应付款时间的约定亦无效,应当以建设工程实际交付之日即2013年11月作为应付款之日,据此计算某建设公司提起诉讼之时已超过行使建设工程价款优先受偿权的期限,遂判决驳回其诉讼请求。

  案件评析

  按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》规定,承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权,但最长不得超过十八个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本案中某建设公司认为某开发公司应付建设工程价款之日为终审判决生效之日,该理解显然不符合司法解释原意。在司法实践中,“应当给付建设工程价款之日”首先应当按照双方合同约定期限或者在不损害第三人利益前提下的合意时间,在合同无效但建设工程经竣工验收合格的情况下,亦可参照合同约定的应付款时间确定。对于没有约定或者约定不明,可参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第二十七条中对利息起算时间中的应付工程价款之日认定,即建设工程已实际交付的,为交付之日;建设工程没有交付的,为提交竣工结算文件之日;建设工程未交付,工程价款也未结算的,为当事人起诉之日。

  法官说法

  《民法典》生效后,承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限已经从6个月延长至18个月,进一步保障了承包人的债权实现。但在实际当中,建设工程项目的复杂性决定了其结算及付款往往会存在延后,因此承包人在发包人的支付期限临近届满之时,要及时行使其优先受偿权,以保障自身工程债权得以实现。

  案例六

  夫妻二人出资设立的有限公司视为一人有限公司,应对公司债务承担连带赔偿责任

  ——甲家具公司诉乙公司案

  基本案情

  王某、孙某系夫妻关系,两人于2007年2月6日以家庭财产出资设立某家具公司甲,在公司经营过程中,两人利用本人的账户收取公司款项进行经营活动。因甲家具公司欠付乙公司货款,乙公司遂起诉至法院,经法院审理判令被告甲家具公司支付货款。在法院判决书发生效力后,乙公司申请法院强制执行,并申请追加甲家具公司股东王某、孙某作为本案的被执行人。法院依法裁定予以追加,王某、孙某不服,遂向法院提起案外人执行异议之诉。

  案件评析

  法院审理认为,王某、孙某系夫妻关系,在公司经营过程中,两人利用本人的个人账户进行经营活动,导致家庭财产与公司财产混同,其滥用公司独立法人地位及股东有限责任的现象违反了《公司法》的规定,也严重损害了公司债权人的利益。由于设立甲家具公司以夫妻共同财产投资成立公司,应认定公司实质上为一人公司,根据《公司法》关于一人公司的相关规定,公司股东不能证明公司财产独立于股东个人财产,股东应对公司债务承担连带责任,遂驳回王某、孙某的诉讼请求,追加王某、孙某为被执行人。

  法官说法

  根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定:“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的,应当对公司债务承担连带责任。”现实生活中,有很多系夫妻二人作为股东投资成立的公司,在实际经营中滥用公司法人独立人格,通过不法行为掏空公司资产,使公司实质上不具备独立承担民事责任的财产,从而侵害了公司债权人的合法权益。一旦出现该类问题,法院会详细查明股东在设立公司时的出资情况及公司的资金使用情况,以维护公司债权人的合法权益。