买卖合同纠纷典型案例(【以案释法】房屋买卖合同纠纷典型案例解析)

【案情简介】

2002年,牛某、郑某夫妇将自己单位的集资房出售给孙某和李某夫妇。但是因为属于单位的集资房屋,双方一直未办理过户登记。且在合同中,原被告双方约定孙某和李某一直不能在单位另行集资,因为另行集资,房屋不能办理到孙某和李某名下所有。2010年双方所在单位另行集资房屋,前提条件是必须无房户。 因此,牛某为了再次集资,找孙某和李某办理过户登记。但是孙某和李某不予配合。牛某、郑某于2011年6月13日起诉到法院,请求判决孙某和李某办理过户登记手续或者解除合同,将房屋归还牛某。

诉讼期间发现,房屋已经被孙某和李某出售给非本单位人员余某和年某夫妇。为此孙某和李某提起反诉并申请追加余某和年某为被告参加诉讼。孙某和李某的反诉请求为判决原告牛某和郑某将房屋过户给孙某和李某。法院经过审理孙某和李某的反诉请求。可是,判决生效后,原告牛某和郑某申请法院强制执行,至今没有结果,还是无法过户。

【裁判结果】

一、由反诉被告牛某、郑某在本判决发生法律效力后三十日内将XXXXXXXXX路20号楼202号房屋的所有权过户登记给反诉原告孙某、李某;

二、驳回原告牛某、郑某的诉讼请求。

本诉案件受理费700元,反诉案件受理费30元,由原告(反诉被告)牛某、郑某负担。

【裁判要旨】

本院认为,双方争议的焦点是:1、牛某、郑某是否有权解除其与孙某签订的《房屋转让合同》;2、孙某、李某与余某、年某于2009年5月7日签订的《房屋转让合同》是否有效,牛某、郑某是否有权要求余某、年某返还房屋;3、李某、孙某能否在第一次庭审后提起反诉要求郑某、牛某办理房屋过户登记手续。

关于牛某、郑某是否有权解除其与李某、孙某于2002年9月8日签订《房屋转让合同》问题。本院认为,牛某、郑某于2002年9月8日与孙某签订的《房屋转让合同》是双方当事人的真实意思表示,其内容未违反法律、行政法规的强制性规定,是有效合同,双方当事人应当全面履行合同约定的义务。虽然与牛某、郑某签订《房屋转让合同》的主体是孙某,但由于实际向牛某、郑某支付房款的是李某与孙某,且牛某、郑某对李某与孙某主张该房系其夫妻两人共同购买的事实未提出异议,应视为向郑某、牛某购买房屋的主体是李某与孙某。由于李某、孙某已依约足额支付了房款,郑某、牛某应当按照合同约定交付房屋,并将房屋的所有权转移给李某、孙某。虽然双方在签订《房屋转让合同》时约定,房屋的过户手续等有关规定可以办理时到房产部门登记办理,未明确办理房屋过户登记的具体期限,李某、孙某有权根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款的规定要求郑某、牛某在合理期限内办理房屋过户手续。故孙某、李某要求郑某、牛某办理房屋过户登记手续的理由成立,予以支持。由于郑某、牛某提供的证据不能证明孙某因违约拒不办理房屋过户登记手续致使双方签订的合同的目的不能实现,牛某、郑某无权单方解除《房屋转让合同》。故牛某、郑某要求解除双方于2002年9月8日签订的《房屋转让合同》的理由不能成立,不予支持。

关于孙某、李某与余某、年某于2009年5月7日签订的《房屋转让合同》是否有效,牛某、郑某是否有权要求余某、年某返还房屋问题。本院认为,由于本院已认定牛某、郑某应当按照合同约定将该房屋的所有权过户给李某、孙某,李某、孙某能够依法取得该房屋的所有权,有权将房屋转让给余某、年某,故牛某、郑某主张孙某、李某与余某、年某于2009年5月7日签订的《房屋转让合同》无效及余某、年某返还该房屋的理由不能成立,不予支持。

关于李某、孙某能否在第一次庭审后提起反诉要求郑某、牛某办理房屋过户登记手续问题。本院认为,由于本诉原告牛某、郑某要求解除与李某、孙某于2002年9月8日签订《房屋转让合同》和反诉原告李某、孙某要求郑某、牛某办理房屋过户登记手续是基于同一事实产生的两个独立的诉讼请求,反诉原告李某、孙某反诉是为了吞并本诉原告牛某、郑某的诉讼请求,上述两个请求正反相对,密不可分,应当并案审理,不能分案审理。故李某、孙某有权于2011年8月11日提起反诉要求郑某、牛某办理房屋过户登记手续。

【法律规定】

根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。

第六十一条 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定: (四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。 第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。

【案件点评】

虽然《中华人民共和国合同法》已经纳入《中华人民共和国民法典》,但是相关房屋买卖合同有关的条文内容并未发生实质性的变化。

虽然本案中房屋的买卖接近十年时间,但是从单位集资房的角度,部分产权归属于单位。那我们在认定合同有效的情况下,房屋产权不能过户的情况下,如何兼顾各方当事人利益,是个问题。本案中主要是被追加的被告余某和年某在出资了房屋的相对应价值购买房屋在未办理过户登记的情况下能否取得所有权的问题,以及与孙某和李某签订的房屋买卖合同是否有效的问题。法院依据原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第(四)项、第一百三十五条的规定,判决驳回本书原告牛某、郑某的诉讼请求,反而支持了反诉原告孙某和李某的过户请求。过户也是本书原告希望的结果。可是判决生效后,至今本案的房屋均未办理过户手续,那判决书相当于无法执行,这也是集资房屋和部分产权房屋存在的问题导致司法实践中,是否具有可操作性带来的司法执行难点的问题。《中华人民共和国民法典》的出台,让我们进一步认识诚实信用原则、公序良俗原则是如何在案件中得到体现的。如果本案发生在《中华人民共和国民法典》出台后,这个案件有可能就不会发生纠纷了。